Проблемите в поддръжката са в следствие на некачествено строителство

(1 глас, средно 5.00 от 5)
d3871213503f27bdbd604443b8aece71
инж. Лазар Ковачев,
административен директор
на „Беллиссимо” АД

Господин Ковачев, Белисимо бизнес център София бе признат скоро след откриването си за една от първите истински бизнес сгради в България. Как се управлява сега тя и запазва ли се реномето й, близо две години след началото на експлоатацията й?
Известно е, че площите в сградата са разпродадени отдавна. Управлението на всеки един имот е в ръцете на съответния собственик и според намерението му – дали ще го отдава под наем или ще се ползва лично от него. „Беллиссимо” АД, което представлявам, се грижи за общите  части на сградата – асансьори, озеленяване, паркинг, подземен гараж, чистота. Съставено от собствениците в сградата и регистрирано като юридическо лице, дружеството по-лесно борави със съответните контрагенти, отколкото собствениците на имоти поотделно. Нашата задача е да поддържаме системите в сградата. Контактуваме на този етап с инвеститора, тъй като той е страна по договора и е носител на гаранционните условия за цялата сграда. Тенденцията е  след като изтекат гаранционните срокове на всички системи и съоръжения, ние да подпишем договори за сервизно обслужване със съответните фирми и да минем на чисто пазарен принцип.

На колко души разчитате за осъществяване на дейността си?
В чисто оперативен порядък дружеството се състои от административен директор, счетоводител, три администраторки на рецепция, трима портиери на подземен паркинг, елтехник. Останалите обслужващи лица са от външни фирми за топлинно счетоводство, охрана, почистване. Отделно има борд на директорите на дружеството, състоящ се от трима души, и оглавяван от управляващ директор, избиран на Общо събрание на акционерите.

Тъй като на едно място са събрани немалко различни собственици, предполагам, че и претенциите са различни и немалко …
Нормално е, когато има на едно място много хора, да има и различни изисквания, но собствениците тук все пак са запознати със ситуацията, знаят до каква степен ние имаме отговорности и компетенции и какво биха могли да изискват от нас. Рядко има някакви критики, отнасящи се към дейността ни.

Да разбирам ли, че няма пречки в дейността ви и поддръжката на сградата е на отлично ниво?
Основните проблеми, с които се сблъскваме, са в следствие на некачествени строителни работи и всички последващи от това резултати по съответните системи – ОВ системи, асансьори… Паркирането, колкото и тъжно да звучи за тази модерна сграда, е проблем още от проектната му фаза. Подземният паркинг с 83 места трябва да обслужи сграда с капацитет 800 души! Сградата е населена около 80%, а паркирането вече е много сложно.

Възможно ли е този проблем да се компенсира или тушира и доколко това влиза във вашите задължения и правомощия?
Няма как да се тушира. В момента автомобилите паркират в частен имот, чиято територия едва ли ще бъде преотстъпена за разширяване на паркинга към сградата. Това е проблем на инфраструктурата на града като цяло, но в конкретния случай е можело да се помисли в тази посока по-сериозно. Опитваме се да намерим някакви алтернативни варианти, но не разполагаме с много възможности. Необходимо е повече съдействие от страна на общината и за решаване на въпроса с местата за паркиране, и за отваряне на подлеза пред сградата. В момента се налага хората да пресичат двете платна на бул. „България”, което е изключително рисковано. Предложили сме на общината и финансово съдействие за въстановяване на подлеза, но все още развитие няма.

Наличните системи оптимални ли са за нормалната експлоатация на сградата?
За съжаление те са избрани само от търговска гледна точка, но не и от функционална - често срещана особеност на строителството в България. Има проблеми със системите, за радост не с всички. За офис сграда най-важни са ОВКИ системите и асансьорите, а в Белисимо бизнес център те са „чувствителна” тема.
Сградата е още в гаранционен срок, но при положение че проблемите са „лъснали” вече, какво планирате с оглед подобрение на функционалността?
Винаги могат да се направят подобрения. Въпросът е на каква цена. Защото собствениците са платили предварително за нормалното функциониране на всички тези системи, това е включено в цената на имота. И всеки би искал те да работят безпроблемно. Ние правим стъпки в посока на подобряване на ситуацията, изисквайки изпълняване на гаранционните задължения от страна на главния изпълнител на сградата и на някои от подизпълнителите. Опитваме се да намерим отпимално решение на споменатите проблеми, защото става дума за пари.
 
Как се осъществява финансовият мениджмънт на поддръжката на сградата?
За всеки от собствениците са пресметнати пропорционални суми за поддръжка на общите части, които се събират ежемесечно. Така се сформира бюджет, който използваме за инвестиции в подобряване на дейността на сградата. В отделни случаи има проблем със събирането на тези задължения. За разходваните средства се представя месечен отчет, текущо се представя и бюджетът при събиране на вземанията. Всички стратегически въпроси се решават на събрание на акционерите, което съгласно Търговския закон се провежда най-малко веднъж годишно. При необходимост от разрешаване на спешно възникнали въпроси се свиква допълнително събрание.

Има ли интерес към сградата, търсят ли се площи под наем в нея?
Интерес има, информация за това достига периодично и до нашия офис. Но контактуването с наемателите не ни е вменено като дейност, защото касае съответните имоти, а както посочих вече ние се занимаваме само с общите части.

В какъв диапазон са цените за наем в сградата?
Цените варират между 16-19 евро/ кв.м, без ДДС и без такса обслужване. Условията се договарят индивидуално.

А каква е таксата за обслужване?
Различно. В Белисимо бизнес център е между 1.30 и 1.50 евро на кв. м с тенденция за намаляване, защото ние вече сме направили голяма част от трудоемките инвестиции. Да не забравяме, че става дума за юридическо лице, което представлява етажната собственост. Ние сме в ниската ценова гама, именно защото юридическото лице е на собствениците на имоти в  сградата. Много от обитателите имат имоти и на други места и знаят, че там нещата стоят по съвсем друг начин -  2-3 евро на кв.м.

Как се съвместяват жилищни и офис площи? Изискванията на обитателите в двата случая са различни...
Сградата все още не се ползва активно като жилищна площ, а и процентът на жилища в нея е много малък. Въпреки това не смятам, че би имало проблем при съжителството на двата типа имоти. Не сме имали допълнителни изисквания от страна на хора, които ползват жилища в сградата – тук са осигурени едни от най-предпочитаните предимства - денонощно наблюдение и охрана на сградата. Не всички жилищни сгради могат да се похвалят с подобно нещо.
От наша гледна точка няма значение дали дадена площ се ползва за офис или за жилище. Дали ще има оплаквания от парно, топла вода или климатици от страна на фирма или частно лице, за нас е без значение.

Сподели
 

Новини

18 Ноември 2019, 14.06
Проектите на победителите в архитектурен конкурс АРХ ИНОВА 2019 са изложени в...
12 Ноември 2019, 16.11
От 4-ти до 8-ми ноември, в Лесотехническия университет се проведе практическо...
04 Ноември 2019, 13.22
Конкурсът „Баня на годината“ успешно утвърждава традиции в развитието на...
Медийни партньори
VIP медиен партньор