Основни принципи във фасилити мениджмънта са профилактиката и превенцията

(1 глас, средно 5.00 от 5)
Тошо Киров, председател на БГФМА

Господин Киров, от няколко месеца  Българската фасилити мениджмънт асоциация е факт. Какви са целите й и какво предстои през 2008 г.?
Идеята е асоциацията да обединява интересите на компаниите в областта на  фасилити мениджмънта и да създава условия за развитието на този бизнес в България. Както и да спомага за решаване на проблеми в областта и за премахването на съществуващи пречки в дейността на фасилити мениджърите. Ние ще привличаме като членове  фирми, които се занимават професионално с тази дейност, но и фирми, които имат развити вътрешни корпоративни структури, също и университети, издателства, хора, които по някакъв начин са свързани с този бизнес.

Задачите, които си поставяме, не са самоцелни. Ясно съзнаваме, че състоянието на сградите в България е пряко свързано с това доколко фасилити мениджмънтът се развива успешно. Построените с частни средства, както и сградите в публичния сектор са наши сгради, те оформят средата, в която живеем. Сградите от публичния сектор са построени и се поддържат от данъците на населението и затова не е без значение как се прави това – професионално или не.

Какви са основните принципи във фасилити мениджмънта?
Често пъти, когато се говори за техническа поддръжка на една сграда, хората си представят 2-3 технически лица, които по цял ден тичат насам–натам и поправят контакти, сменят крушки, вадят ключове  и др. Но не това е главното. Основният принцип в дейността ни е профилактиката и превантивната дейност. От една страна, целта е да се увеличи животът на една сграда и на  инсталациите в нея, от друга – да се намали процентът на дефектите и авариите.
Като цяло обаче основната задача на един фасилити мениджър е да осигури максимално ефективна експлоатация на една сграда при възможно най- добър комфорт за нейните обитатели.

Строителните предприемачи строят сгради и най-често след това ги продават. Но изградени ли са те така, че впоследствие лесно, удобно и евтино да се управляват?
В подобни случаи водещото е да се направи по-евтина сграда, с реализирани икономии, които обаче лъсват в процеса на експлоатация на сградата.
Не може да се отрече обаче, че има и строителни предприемачи, които включват фасилити мениджмънта още в етапа на проектиране, което подсказва много професионален подход.

Искате да кажете, че фасилити мениджмънтът може и трябва да кореспондира с проджект мениджмънта?
Най-добрият вариант е, ако работят съвместно. Обикновено в проектирането и изграждането на една сграда има няколко основни участника. В последно време към тях се включва и фасилити мениджърът. Той не е конкурент на останалите, а допълва екипа от различни специалисти и внася ценния опит от експлоатацията на сгради още в процеса на замисляне, проектиране и изграждане на нови такива. Нито инвеститорът в повечето случаи, нито независимият строителен надзор, нито строителната компания, нито проектантът имат ежедневния практически опит на фасилити мениджъра. А някои простички неща често се оказват много важни при експлоатацията на сградата – например растерът на сградата, от което в подземните нива зависи колко паркоместа ще могат да се обособят. Или пък разположението на уреди и съоръжения, което ако не е удачно, затруднява обслужването им.

Всеки разумен инвеститор би привлякъл фасилити мениджър и би платил с удоволствие да има експертното му мнение още в процеса на проектиране и строителство, включително до участието му в приемането на сградата. Защото, ако има договореност, че фасилити мениджърът ще поеме поддръжката на сградата след пускането й в експлоатация, то по-мотивиран защитник на интересите на инвеститора от него не може да се намери. Ако той не си отвоюва качеството при приемането на сградата, после всички проблеми се струпват на неговата глава.

Допреди две години нямаше професионално управление на сгради у нас и инвеститорите, особено чуждестранните, бяха много разочаровани от този факт. Каква е ситуацията към настоящия момент?
Вече работят няколко фирми в България – български и западноевропейски, които предлагат подобен род услуги. Но все още предлагането е много слабо в сравнение с търсенето. Затова част от инвеститорите търсят сами изход от ситуацията, опитват се сами да се справят с управлението на сградите. Което обаче не е най-доброто решение.
Поради недостатъчното разработване на пазара на този тип услуги се стига до поемане на функциите на фасилити мениджмънта от пропърти мениджмънта. Както и обратното. Наистина има известно преливане между тях, но все пак пропърти мениджмънтът трябва да поеме намирането на наематели, взаимоотношенията с тях, създаването на концепцията за сградата (какъв микс да има вътре – особено при моловете). Докато фасилити мениджмънтът има задача да се занимава повече с поддръжката на техническата инфраструктура в сградата и със сградата като конструкция и строителни проблеми, с енергийната й ефективност и т. н.

Възможно ли е да се прилага директно у нас чуждият опит?
Напълно възможно е. Едно към едно може да се взаимстват и софтуерните програми, които са създадени в чужбина (има вече и български такива), може да се вземе начинът, по който се структурира дейността, услугите, буквално всичко.

Има ли обществена сграда в България – университет, училище, болница, които се управляват професионално от фасилити мениджъри?
Все още не разполагаме с такава информация. Това, което мога да кажа обаче, е, че
в частния бизнес всичко се измерва с крайния резултат и все повече инвеститори си дават сметка, че построявайки една сграда, трябва да се мисли дали се експлоатира ефективно и как могат да спечелят от това. Докато в държавния сектор нещата вървят по друг начин. Там печалбата не е най-важна, по-точно няма печалба. Но други фактори трябва да са движещи. 

Според вас къде се допускат най-често грешки в поддържането на обществените сгради?
Най-често се греши в организацията и планирането. Правилата на една съвременна поддръжка изискват събитията да се изпреварват, а не да се тича след тях, както се случва в повечето време.

Екипите, които отговарят за поддръжката, трябва да имат план за дейността си. Той трябва да предвижда какво да се прави като поддръжка на инсталациите всеки месец, на 3, 6, 9 месеца? Всеки от екипа трябва да получава ежедневно конкретни задачи, които да осигурят превантивни мерки спрямо аварии и преждевременни амортизации. Много важно е и как се контролират дейностите по поддръжката.

Кой трябва да има грижа за осигуряване на поддръжката и управлението на дадена сграда?
Не е задължително собственикът на сградата да се грижи за нея. По-оптимално е той да го възложи на друг, а като собственик само да следи за качеството и резултатите от работата на фасилити мениджмънта.Съвременната тенденция е да се възлагат все повече функции на външни подизпълнители. В това е и смисълът на фасилити мениджмънта, защото повечето собственици са банки, инвестиционни фондове, друг тип инвеститори, които не са пряко свързани с експлоатацията на сградата и нямат познания в това отношение. Затова е логично да се доверят на хора, които имат опит.

За фасилити менджмънт се заплаща немалка цена. Оправдана ли е и има ли необходимата възвръщаемост?
Често се цитира, че разходите за поддръжката на една сграда в рамките на нейния живот надвишават средно с 4 пъти разходите за нейното построяване. Поддръжката на сградата не е само грижа за нейното състояние, а и дейност за намаляване на енергийните разходи. Със съвременните билдинг мениджмънт системи това може да се прави все по-успешно. Аз съм свидетел как благодарение на добри настройки се пести до 30 % от електроенергията и ако това е в една голяма сграда, то икономията би била впечатляваща. И то без да се влагат допълнителни средства.

Освен това при правилна поддръжка и управление се удължава животът на сградата. Например ако трябва след 15 години да вложите в дадена сграда още 50% от инвестициите за построяването й, за да я приведете в приличен вид, може да се окаже, че няма нужда да го правите след 15, а след 25 години, т.е. икономисвате средства.
Разходите за фасилити мениджмънт не само се изплащат, но водят и много допълнителни ползи за този, който ползва тези услуги.

Как е регламентиран нормативно фасилити мениджмънтът, има ли пропуски в законодателството, които да възпрепятстват успешното развитие на този бизнес?
На практика този бизнес не се споменава и третира никъде, включително и в нормативната уредба. Дори в класификатора на професиите не фигурира професия фасилити мениджър. В програмите на средните и висшите училища също няма заложено обучение за подобна професия, с изключения на единични опити.

Задача на БГФМА е да се започне едно професионално систематизирано обучение за фасилити мениджъри, което включва много неща, но задължително четири много важни дисциплини – право, техника, икономика и екология. В България трябва да има специални програми за обучение, които да формират добри специалисти. Ще спомена, че съвместно с колегите от Юкономикс, Техническия университет във Виена и Факултета по стопанско управление към СУ „Климент Охридски” ние работим по формирането на една програма за обучение, която се предвижда да стартира през следващата учебна година. Това ще бъде универсистетска МВА (мастер бизнес администрейшън) програма за фасилити мениджъри, които след успешното й завършване ше получават дипломи и от двата университета.

Какви са необходимите качества, които трябва да притежават хората, занимаващи се с фасилити мениджмънт?
Трябва да умеят да контактуват. Трябва да са много разумни и търпеливи. Трябва да са подготвени, че ще бъдат провокирани поне няколко пъти през деня и да се подготвят за това. Трябва да се отнасят рационално към ситуациите и да притежават съобразителност, която да им подскаже как по най-добрия начин може да реши даден проблем.

Не на последно място трябва да имат професионални познания, да знаят какви инсталации има в една сграда, по какъв начин работят те. Така че техническото образование е полезно, но не може да се дефинира категорично дали това трябва да бъде строителен инженер или машинен. Има примери, когато специалисти дори с хуманитарни специалности стават много добри фасилити мениджъри.

Какво най-често пропускат фасилити мениджмънт отделите?
Най-често допусканата грешка е, че след приемане на поръчката и осъществяването й, се пропуска да се върне информацията. Да се съобщи на клиента: „Аз реших вашия проблем.” По този начин този, който е имал проблем, е спокоен, че вече е отстранен. И се чувства зачетен, че му е обърнато внимание.

В заключение какво бихте посъветвали потенциалните клиенти на фасилити мениджмънт компаниите?
Да се обръщат към професионалните компании, за да получат професионални услуги и професионални съвети. Да не разчитат на импровизации, защото често пъти това струва скъпо.



Сподели
 

Новини

18 Ноември 2019, 14.06
Проектите на победителите в архитектурен конкурс АРХ ИНОВА 2019 са изложени в...
12 Ноември 2019, 16.11
От 4-ти до 8-ми ноември, в Лесотехническия университет се проведе практическо...
04 Ноември 2019, 13.22
Конкурсът „Баня на годината“ успешно утвърждава традиции в развитието на...
Медийни партньори
VIP медиен партньор