Списание The Building, Архитектура, Строителство, Инвестиции - Капитал Форт - "Когато продуктът е добър рано или късно пазарът го оценява!" - Списание The Building, Архитектура, Строителство, Инвестиции

Капитал Форт - "Когато продуктът е добър рано или късно пазарът го оценява!"

(1 глас, средно 5.00 от 5)
CapitalFort-0496
Едно интервю с ръководителя на проекта „Капитал Форт“ г-н Николай Ангелов

Г-н Ангелов,
Безспорно свидетели сме на една изключително успешна реализация на сграда, която в момента и засега остава най-високата в България, но с това далеч не се изчерпват нейните качества и уникалност. Без компромиси – това е първото и несъзнателно повтарящо се внушение във всеки един детайл - от фасадата до дръжките на вратите. Така ли е в действителност, наложи ли се да се съгласите с някакви компромиси през време на реализацията, така ли всъщност си представяхте завършената сграда?
capital_fort-_Angelov
Нека да започна с това - „Капитал Форт“ е един наистина доста амбициозен проект. Разбира се към днешна дата мога с увереност да кажа, че това е сградата, която си представяхме всички още в самото начало и да, до голяма степен това се дължи и на факта, че избягвахме правенето на компромиси. Всяка една стъпка встрани от правилното и заложеното е риск, който би довел до недобър резултат и то видимо. Не можехме да си позволим незадоволителен резултат и именно заради това нито в един момент не отстъпихме от идеите и тяхната стойност.
Проектът и реализацията бяха непреувеличено казано наистина добро предизвикателство за целият ни екип. Като всяко едно начало и при нас съществуваха редица притеснения, за всеки един етап, кое как точно ще се осъществи. Процесът отне малко над 5 години. С течение на времето нещата се получиха добре, детайл по детайл. Проектът претърпя известни изменения в процеса на реализация, както в част конструкции, така и в част архитектура, но единствено и само в посока сградата да стане по-добра и по-практична, но не и за сметка на качество или пестене на средства. Инвестиционните ни намерения по отношение на Капитал Форт се изпълниха в пълен обем, нещо повече дори успяхме да реализираме проекта с оптимален финансов ресурс.

Г-н Ангелов,
Интересен факт е, че вие сте едни от малкото предприемачи, които интензивно строяха, дори в най-тежкия етап на криза, когато повечето обекти бяха замразени, някои дори не бяха завършени. Още повече ние говорим за доста сериозен по своя мащаб проект.
С цената на какво успяхте да издържите и да финализирате проекта и то в целия му блясък, до каква степен се наложиха преустройства в името на успешния финал, откъде намерихте целият този кураж да доведете до край такъв грандиозен проект?

Да разбира се в течение на реализацията имахме такива преустройства, но не и за сметка на функция или качество. Бяхме убедени, вярвахме, че правим нещо, което ще се хареса, пазара ще го разпознае и отличи, и най-вече ще представлява интерес за компаниите – бъдещи наематели. Именно поради това ние не сме имали ни най-малко колебания по отношение на функциите на сградата. Дори имахме предложения за закупуване на цялата сграда още като проект, но инвеститорът остана твърдо зад първоначалните намерения за финализиране на проекта и за отдаване на офисните помещения под наем. Всичките скептични прогнози за пренасищане на пазара с офисни помещения, за цели незаети офисни сгради, не повлияха на твърдото намерение на инвеститора да създаде сграда с именно такава функция. Когато продуктът е добър рано или късно пазарът го оценява. Това е един от най-ясните сигнали, волята да останеш уверен в правотата, да вярваш в целта си, да я отстояваш и дори в „12 без 5“, когато нещата на някого биха се сторили безнадеждни, да изчакаш момента на „заслужен триумф“. Проектът ни е много красив, устойчив и стойностен и смело можем да очакваме тези неща да продължат да се доказват с бъдещето.

Г-н Ангелов,
Към днешна дата успяхте ли да отдадете вече офисните помещения под наем, каква част все още е останала свободна?

Над половината офиси вече са отдадени под наем и дори вече работят, до края на годината имаме още, които предстои да бъдат заети, като очакванията ни са 80% заетост до края на 2015 г.  Интересът към Капитал Форт е радващо за нас голям.

Оттук нататък как ще бъде управлявана  сградата?

„Капитал Форт“ изцяло отговаря за менажирането на сградата, голяма част от екипа, работил в обекта, остава като техническа поддръжка, което е сериозна предпоставка за безпроблемно стопанисване и грижа.
От друга страна заведенията за хранене, кафенета в „Капитал Форт“ също са наети от външни фирми, но стандартът се определя и контролира от нас. Изискванията идват от нас и ние ще следим за това всичките ни клиенти и гости да бъдат обслужени на ниво, всеки път, по същия начин имаме своите изисквания по отношение на поддържането на обектите, униформи, рекламни материали и т.н. Нещата са идентични и по отношение на фитнес залата, която е вече изцяло оборудване, с прекрасна гледка и огромен интерес от страна на нашите наематели и техните служители, които ще имат удоволствието и привилегията ексклузивно да ползват тези помещения, ползвайки специални карти или бонуси от своите работодатели.
Също така много стриктно ще се следи за изрядното почистване на цялата сграда, в незаетите извън работни часове. 

Г-н Ангелов,
Капитал Форт е първият инвестионен проект на Форт Нокс, различен от ваканционен. Знаем, че небостъргачът предстои да бъде „засенчен“ от още по-висока кула „Скай Форт“, която е бъдеща част от комплекса. Бихте ли споделили срокове и етапи, кога предстои да стартира продължението на проекта?

На този етап работим по проучване на сеизмичната защита на „Скай Форт“, предвид доста по-голямата и височина, както и всички паралелни проучвания. Обмисляме сериозно всички детайли. Отново ще следваме същата концепция – офисни помещения под наем, не се предвижда „ритейл“ външна част, същата ще бъде съобразена изцяло с нуждите на самата сграда и нейните обитатели и посетители, но не и отворена за свободна търговска дейност, нито се предвижда „резиденшъл“ част на върха и нито ресторантска или увеселителна част, различна от административните функции на сградата и комплекса като цяло. С доразвиването на този проект, и добавянето на сериозен обем офисни площи вече, а и в близко бъдеще тази част от София се налага като категорична бизнес дестинация, такива са и нашите наблюдения не само по отношение на проекта на „Форт Нокс“, но и на останалите такива по протежението на бул. „Цариградско шосе“. Индикациите са доста добри, интересът също, тепърва предстои много забележително развитие именно в тази част от града, както и съсредоточаване на административни и офиснии функции в нова модерна и перспективна бизнес зона, в която и ние ще заемем определено място. Всичко това вече много успешно се загатва и от бързо променящият се облик на ансамбъла от сгради. За щастие получава се много добре обмислен синхрон и приятно съзвучие на всички сгради, част от този ансамбъл, за което от наша страна сме изключително доволни от сполучливите концептуални решения  на архитектите от „Аткинс Дизайн Студио“, както и разбира се на главните проектанти -„А и А архитекти“.

В търсенето на хубава пропорция и баланс, бяха взети предвид, както съществуващите вече сгради така също и тези в етап на проектиране. Така готовият комплекс напълно хармонично се вписва сред околните сгради. Проектът за Капитал Форт не беше конкурсен. Още през 2008 г. инвеститорът – Форт Нокс се обърна към няколко световно признати архитектурни студия със запитване дали те биха имали интерес да работят в България по такова задание. Тогава „Аткинс Дизайн Студио“ сериозно погледнаха на това предизвикателство и дестинация, установихме контакт с тях, те разработиха няколко предложения за работа попроекта и финансови рамки, прегледахме ги и се спряхме на едно от тях.

Проджект мениджмънта на самото проектиране беше възложено на немската компания  „Линднер“, които направиха връзката с българското архитектурно студио „А и А Архитекти“ и те бяха избрани за главен проектант на обекта. Така стартира проектът и „Аткинс Дизайн Студио“ работейки съвместно с „А и А Архитекти“ направиха концептуалния дизайн, а „А и А Архитекти“ продължиха работата по проектирането до завършването на реализацията на обекта, като на тях дължим и този прекрасен и запомнящ се интериор.

За партньорите ни от „Аткинс Дизайн Студио“ този проект се оказа интересно предизвикателство. С членовете на техният екип работил по проекта, подържаме връзка и до днес. Определено те както и ние сме много доволни от крайния резултат. В самото начало, което съвпадна и с най-тежкия период от кризата, те определено бяха притеснени и имаха съмнение, че и нашият проект ще бъде спрян. Разбира се останаха приятно изненадани и много доволни, че първото им участие в проект в източна Европа се увенча с успех.
Не бяхме заложили краен „пусков“ срок в такъв смисъл, че най-много държахме на това да подготвим много прецизен и добре издържан проект, който да бъде реализиран максимално добре, без да бъдем припряни за времето, за сметка на добре обмисленото и качествено изпълнение. На финала не можехме да си позволим продуктът ни да е средно добър, или задоволително добър, целта беше да бъде много добър и да оправдае вложената инвестиция, както и обещанието към нашите наематели. Така мисля, че успяхме да се вместим в заложените 60 месеца.
CapitalFort_reception-1small
Г-н Ангелов,
Би било интересно да разкажем как стигнахте до консенсус с архитектите по отношение на доста рядко застъпеното в България цялостно проектиране на всички детайли, добавки и аксесоари в сградата – кошчета за боклук, пейки, осветление, колчета в паркинга, всички те са били специално проектирани и изработени за „Капитал форт“?

Бих казал, че нашите архитекти бяха твърде убедителни и не само, те разработиха всичко с такъв заразяващ плам, че не можехме да отхвърлим ей така очевидно доброто предложение. Беше изключително приятно, те ни спечелваха за всяка своя идея, но тук не говорим чисто и просто за визуалните качества на детайлите, те предлагаха цялостна разработка и за функцията на тези детайли, заедно с необходимите тестове и подобрения. Не предлагаха просто някакво украшение, а високо стойностен продукт. Практични и вдъхновяващи – те просто следваха мотото на сградата, буквално бяха отдадени на нея последната година и половина, отдадени в детайла, в цветовете, в огъвките, до последното винтче.
Техният труд далеч не се изчерпа с чисто физически изготвянето на проектите, ние имахме една прекрасна симбиоза във всеки един момент, много голяма активност, креативност и инициативност от тяхна страна, букваклно съпреживявахме всеки един момент от реализацията.
CapitalFort-0425
Г-н Агелов,
А как възприехте концепцията за визията на общите части, която определено се отличава с ефирна, лека, луксозна, но същевременно на моменти доста екстравагантна атмосфера. Някак си е новост за нас да откриваме толкова добре разработена среда на обитаване в офисна сграда, напълно съпоставима и доста наподобяваща лоби на престижен хотел. Как идеята за това решение надделя над чисто практично решение на общи части?

Да наистина, може да бъде сравнен с много луксозен хотел. Мащабен, представителен, светъл, луксозно декориран и богато озеленен – ефектът при първото посещение е наистина поразителен, а привсяко следващо остава едно възхищение и усещане за простор и въздух – постигната е много приятна атмосфера. В интериорното решение на това прекрасно лоби имаме умело съчетание на метал, бели стерилни цветове, естествен, мек и топъл нюанс на дъбови повърхности, уникални, разливащи се форми взаимствани от автомобилния дизайн, контраст на грубо обработени текстури с фини и гладки повърхности, изобилие от зеленина – влизането в „Капитал Форт“ не може да ви остави равнодушни, просто рязко повлиява настроението, със своеобразно усещане за уют. Тези интересни метални облицовъчни пана са изработени в Германия в едно малко студио за обработване на метали, което откри арх. Захариев. След среща с тях, буквално за един ден взехме решение да обработим голяма част от повърхностите във фоайето именно с такива пана. Немските дизайнери предложиха формите, нашите архитекти ги адаптираха и промениха, така, че да създадат един много ефектен ансамбъл от пречупващи светлината повърхности.

Г-н Ангелов,
Тук е мястото да поговорим и за техническите характеристики на сградата, защото безспорно в „Капитал Форт“ няма нищо случайно, всеки един компонент е много добре обмислен, материалите прецизно подбрани, детайлите тествани на всевъзможни ситуации. Споделете ни вашият опит, симбиозата с екипи, подизпълнители  и доставчици.

Климатизацията на „Капитал Форт“ поверихме на „Тошиба“, разбира се беше дълъг избор, докато самите се убедим, че ще изберем най-добрата VRF система – 3-тръбна фреонова инсталация, първата такава за България.
За асансьорите се спряхме на „Шиндлер“, които предложиха ново поколение асансьори, абсолютно незаменими при сграда с такава височина, дестинейшън контрол система на асансьорите.
По отношение на електроинсталациите си партнираме с няколко компании „Итън индъстрис“, „Шнайдер Електрик“ и др. Автоматизацията част от системите са на „Бош“, структурно окабеляване партнирахме с швейцарската компания „Reichle&De-Massari“, те ни предложиха оборудване на много добро ниво, с тях въведохме една съвсем нова технология, т. нар. „консолидационни точки“ за обслужване на работните места, нещо съвсем ново.
CapitalFort-9890_glaven_vhod
Несъмнено всичко, през което преминахме при реализирането на тази сграда е един безценен опит. Многобройните тестове на всеки компонент при условия, на вятър, дъжд, сеизмична активност. Всички тези процеси и изпитвания не минаха без нашето участие, много държахме на това да сме убедени във всяко едно действие и избор. За гумите на фасадата например минахме през много изследвания и в крайна сметка използвахме специално разработени за целта такива. Същото важи и за остъкляването, там имахме ползотворна работа с колегите от „Гардиън“, които също работиха с голяма отдаденост за този проект, който е първият им от такъв голям мащаб в страната, искаха да се докажат и определено го постигнаха. Мога да кажа, че се доверихме на правилните специалисти, като доверието в никакъв случай не е било на сляпо, доверието се базираше на постоянно доказване на качествата и изпитване на функцията.

В движение подменихме и схемата за конструкция на високата сграда. По предложение на нашите конструктори използвахме една нова технология за сгради в България – предварително напрегнати плочи, технологията се използва отдавна за мостове, но са сгради за пръв път я приложихме на високата кула в „Капитал Форт“. Компанията, с която работихме е френска с дългогодишен опит в напрягането на конструкции -„Feryssinet“. Това решение наложи известно забавяне поради промяната по време на изпълнението, правиха се преизчисления, подаване на нови документи, одобрение, съгласуване и едва след това въвеждане в строителния процес.
Като цяло от момента на проектирането до финалната реализация и от позицията на времето преценявахме и правихме нов избор, в полза на най-нови технологии, така че сградата ни по нищо да не отстъпва на времето си.
Г-н Ангелов, 
Как бихте коментирали „формулата на успеха“ по отношение на пазара при т. нар. устойчиви офис сгради и каква възвращаемост очаквате, за колко години?

Ако трябва да бъдем честни не мисля, че в България на този етап можем да говорим че сме достатъчно наясно с този вид пазар, по-скоро дори не можем да твърдим, че има последователност и логика в този пазар, даже бих го определил като доста „истеричен пазар“. Мога да кажа, че IT компаниите са тези, които определят търсенето си, базирайки се именно на високи характеристики и заложени модерни технологии. Това се потвърди и при „Капитал Форт“ голяма част от нашите наематели са именно такива компании, които ангажират млади и умни хора и се нуждаят от големи като обем офис площи, това са компании, които се разширяват и ще продължават да нарастват затова ние успяхме да отговорим адекватно на техните нужди. От друга страна ние сме удоволетворени тъй като сме част от една хубава тенденция – модернизирането на офисите, повишаването на качеството на обитаване и работна среда. Тук е мястото да посочим и други добри примери на офис сгради, които успешно се запълват – „Вертиго тауър“, „България тауър“. Може да се каже, че има пазар и развитие в това отношение.
По отношение на възвращаемостта е трудно да се дават прогнози. Засега нещата се развиват добре, запълваме успешно офисите, но пак казвам този пазар е „истеричен“, договорите ни в момента са със срок от 3 до 5 години, имаме всички условия и предпоставки да задържим наемателите си. Очакваме на 10-тата година инвестицията да се възвърне?

Г-н Ангелов,
Как определихте наемните цени на офис площите, приложихте ли диференциране, спрямо етажност, изглед и т.н?

Предпочетохме да унифицираме и изравним цената за отдаване под наем и съответно да работим  с еднакви нива за всички наши клиенти, като в същото време да задържим наемната цена, а не да стартираме и впоследствие да променяме.

Интервюто взе Весела Маркова, онлайн сп. The Building
За повече информация виж Технически паспорт на "Капитал Форт"
 
Сподели

Тагове: капитал форт | проджект мениджмънт

 

Новини

14 Август 2018, 11.33
Градската художествена галерия „Борис Георгиев“ отваря врати, за среща на...
13 Август 2018, 12.46
Снимка на Експозиционния център от личния сайт на арх. Нарди, Източник:...
06 Август 2018, 14.24
Крайният срок за регистрация и подаване на проекти в конкурса „Годишни...
Медийни партньори
VIP медиен партньор