Капитал Форт - "Когато продуктът е добър рано или късно пазарът го оценява!"

(1 глас, средно 5.00 от 5)
CapitalFort-0496
Едно интервю с ръководителя на проекта „Капитал Форт“ г-н Николай Ангелов

Г-н Ангелов,
Безспорно свидетели сме на една изключително успешна реализация на сграда, която в момента и засега остава най-високата в България, но с това далеч не се изчерпват нейните качества и уникалност. Без компромиси – това е първото и несъзнателно повтарящо се внушение във всеки един детайл - от фасадата до дръжките на вратите. Така ли е в действителност, наложи ли се да се съгласите с някакви компромиси през време на реализацията, така ли всъщност си представяхте завършената сграда?
capital_fort-_Angelov
Нека да започна с това - „Капитал Форт“ е един наистина доста амбициозен проект. Разбира се към днешна дата мога с увереност да кажа, че това е сградата, която си представяхме всички още в самото начало и да, до голяма степен това се дължи и на факта, че избягвахме правенето на компромиси. Всяка една стъпка встрани от правилното и заложеното е риск, който би довел до недобър резултат и то видимо. Не можехме да си позволим незадоволителен резултат и именно заради това нито в един момент не отстъпихме от идеите и тяхната стойност.
Проектът и реализацията бяха непреувеличено казано наистина добро предизвикателство за целият ни екип. Като всяко едно начало и при нас съществуваха редица притеснения, за всеки един етап, кое как точно ще се осъществи. Процесът отне малко над 5 години. С течение на времето нещата се получиха добре, детайл по детайл. Проектът претърпя известни изменения в процеса на реализация, както в част конструкции, така и в част архитектура, но единствено и само в посока сградата да стане по-добра и по-практична, но не и за сметка на качество или пестене на средства. Инвестиционните ни намерения по отношение на Капитал Форт се изпълниха в пълен обем, нещо повече дори успяхме да реализираме проекта с оптимален финансов ресурс.

Г-н Ангелов,
Интересен факт е, че вие сте едни от малкото предприемачи, които интензивно строяха, дори в най-тежкия етап на криза, когато повечето обекти бяха замразени, някои дори не бяха завършени. Още повече ние говорим за доста сериозен по своя мащаб проект.
С цената на какво успяхте да издържите и да финализирате проекта и то в целия му блясък, до каква степен се наложиха преустройства в името на успешния финал, откъде намерихте целият този кураж да доведете до край такъв грандиозен проект?

Да разбира се в течение на реализацията имахме такива преустройства, но не и за сметка на функция или качество. Бяхме убедени, вярвахме, че правим нещо, което ще се хареса, пазара ще го разпознае и отличи, и най-вече ще представлява интерес за компаниите – бъдещи наематели. Именно поради това ние не сме имали ни най-малко колебания по отношение на функциите на сградата. Дори имахме предложения за закупуване на цялата сграда още като проект, но инвеститорът остана твърдо зад първоначалните намерения за финализиране на проекта и за отдаване на офисните помещения под наем. Всичките скептични прогнози за пренасищане на пазара с офисни помещения, за цели незаети офисни сгради, не повлияха на твърдото намерение на инвеститора да създаде сграда с именно такава функция. Когато продуктът е добър рано или късно пазарът го оценява. Това е един от най-ясните сигнали, волята да останеш уверен в правотата, да вярваш в целта си, да я отстояваш и дори в „12 без 5“, когато нещата на някого биха се сторили безнадеждни, да изчакаш момента на „заслужен триумф“. Проектът ни е много красив, устойчив и стойностен и смело можем да очакваме тези неща да продължат да се доказват с бъдещето.

Г-н Ангелов,
Към днешна дата успяхте ли да отдадете вече офисните помещения под наем, каква част все още е останала свободна?

Над половината офиси вече са отдадени под наем и дори вече работят, до края на годината имаме още, които предстои да бъдат заети, като очакванията ни са 80% заетост до края на 2015 г.  Интересът към Капитал Форт е радващо за нас голям.

Оттук нататък как ще бъде управлявана  сградата?

„Капитал Форт“ изцяло отговаря за менажирането на сградата, голяма част от екипа, работил в обекта, остава като техническа поддръжка, което е сериозна предпоставка за безпроблемно стопанисване и грижа.
От друга страна заведенията за хранене, кафенета в „Капитал Форт“ също са наети от външни фирми, но стандартът се определя и контролира от нас. Изискванията идват от нас и ние ще следим за това всичките ни клиенти и гости да бъдат обслужени на ниво, всеки път, по същия начин имаме своите изисквания по отношение на поддържането на обектите, униформи, рекламни материали и т.н. Нещата са идентични и по отношение на фитнес залата, която е вече изцяло оборудване, с прекрасна гледка и огромен интерес от страна на нашите наематели и техните служители, които ще имат удоволствието и привилегията ексклузивно да ползват тези помещения, ползвайки специални карти или бонуси от своите работодатели.
Също така много стриктно ще се следи за изрядното почистване на цялата сграда, в незаетите извън работни часове. 

Г-н Ангелов,
Капитал Форт е първият инвестионен проект на Форт Нокс, различен от ваканционен. Знаем, че небостъргачът предстои да бъде „засенчен“ от още по-висока кула „Скай Форт“, която е бъдеща част от комплекса. Бихте ли споделили срокове и етапи, кога предстои да стартира продължението на проекта?

На този етап работим по проучване на сеизмичната защита на „Скай Форт“, предвид доста по-голямата и височина, както и всички паралелни проучвания. Обмисляме сериозно всички детайли. Отново ще следваме същата концепция – офисни помещения под наем, не се предвижда „ритейл“ външна част, същата ще бъде съобразена изцяло с нуждите на самата сграда и нейните обитатели и посетители, но не и отворена за свободна търговска дейност, нито се предвижда „резиденшъл“ част на върха и нито ресторантска или увеселителна част, различна от административните функции на сградата и комплекса като цяло. С доразвиването на този проект, и добавянето на сериозен обем офисни площи вече, а и в близко бъдеще тази част от София се налага като категорична бизнес дестинация, такива са и нашите наблюдения не само по отношение на проекта на „Форт Нокс“, но и на останалите такива по протежението на бул. „Цариградско шосе“. Индикациите са доста добри, интересът също, тепърва предстои много забележително развитие именно в тази част от града, както и съсредоточаване на административни и офиснии функции в нова модерна и перспективна бизнес зона, в която и ние ще заемем определено място. Всичко това вече много успешно се загатва и от бързо променящият се облик на ансамбъла от сгради. За щастие получава се много добре обмислен синхрон и приятно съзвучие на всички сгради, част от този ансамбъл, за което от наша страна сме изключително доволни от сполучливите концептуални решения  на архитектите от „Аткинс Дизайн Студио“, както и разбира се на главните проектанти -„А и А архитекти“.

В търсенето на хубава пропорция и баланс, бяха взети предвид, както съществуващите вече сгради така също и тези в етап на проектиране. Така готовият комплекс напълно хармонично се вписва сред околните сгради. Проектът за Капитал Форт не беше конкурсен. Още през 2008 г. инвеститорът – Форт Нокс се обърна към няколко световно признати архитектурни студия със запитване дали те биха имали интерес да работят в България по такова задание. Тогава „Аткинс Дизайн Студио“ сериозно погледнаха на това предизвикателство и дестинация, установихме контакт с тях, те разработиха няколко предложения за работа попроекта и финансови рамки, прегледахме ги и се спряхме на едно от тях.

Проджект мениджмънта на самото проектиране беше възложено на немската компания  „Линднер“, които направиха връзката с българското архитектурно студио „А и А Архитекти“ и те бяха избрани за главен проектант на обекта. Така стартира проектът и „Аткинс Дизайн Студио“ работейки съвместно с „А и А Архитекти“ направиха концептуалния дизайн, а „А и А Архитекти“ продължиха работата по проектирането до завършването на реализацията на обекта, като на тях дължим и този прекрасен и запомнящ се интериор.

За партньорите ни от „Аткинс Дизайн Студио“ този проект се оказа интересно предизвикателство. С членовете на техният екип работил по проекта, подържаме връзка и до днес. Определено те както и ние сме много доволни от крайния резултат. В самото начало, което съвпадна и с най-тежкия период от кризата, те определено бяха притеснени и имаха съмнение, че и нашият проект ще бъде спрян. Разбира се останаха приятно изненадани и много доволни, че първото им участие в проект в източна Европа се увенча с успех.
Не бяхме заложили краен „пусков“ срок в такъв смисъл, че най-много държахме на това да подготвим много прецизен и добре издържан проект, който да бъде реализиран максимално добре, без да бъдем припряни за времето, за сметка на добре обмисленото и качествено изпълнение. На финала не можехме да си позволим продуктът ни да е средно добър, или задоволително добър, целта беше да бъде много добър и да оправдае вложената инвестиция, както и обещанието към нашите наематели. Така мисля, че успяхме да се вместим в заложените 60 месеца.
CapitalFort_reception-1small
Г-н Ангелов,
Би било интересно да разкажем как стигнахте до консенсус с архитектите по отношение на доста рядко застъпеното в България цялостно проектиране на всички детайли, добавки и аксесоари в сградата – кошчета за боклук, пейки, осветление, колчета в паркинга, всички те са били специално проектирани и изработени за „Капитал форт“?

Бих казал, че нашите архитекти бяха твърде убедителни и не само, те разработиха всичко с такъв заразяващ плам, че не можехме да отхвърлим ей така очевидно доброто предложение. Беше изключително приятно, те ни спечелваха за всяка своя идея, но тук не говорим чисто и просто за визуалните качества на детайлите, те предлагаха цялостна разработка и за функцията на тези детайли, заедно с необходимите тестове и подобрения. Не предлагаха просто някакво украшение, а високо стойностен продукт. Практични и вдъхновяващи – те просто следваха мотото на сградата, буквално бяха отдадени на нея последната година и половина, отдадени в детайла, в цветовете, в огъвките, до последното винтче.
Техният труд далеч не се изчерпа с чисто физически изготвянето на проектите, ние имахме една прекрасна симбиоза във всеки един момент, много голяма активност, креативност и инициативност от тяхна страна, букваклно съпреживявахме всеки един момент от реализацията.
CapitalFort-0425
Г-н Агелов,
А как възприехте концепцията за визията на общите части, която определено се отличава с ефирна, лека, луксозна, но същевременно на моменти доста екстравагантна атмосфера. Някак си е новост за нас да откриваме толкова добре разработена среда на обитаване в офисна сграда, напълно съпоставима и доста наподобяваща лоби на престижен хотел. Как идеята за това решение надделя над чисто практично решение на общи части?

Да наистина, може да бъде сравнен с много луксозен хотел. Мащабен, представителен, светъл, луксозно декориран и богато озеленен – ефектът при първото посещение е наистина поразителен, а привсяко следващо остава едно възхищение и усещане за простор и въздух – постигната е много приятна атмосфера. В интериорното решение на това прекрасно лоби имаме умело съчетание на метал, бели стерилни цветове, естествен, мек и топъл нюанс на дъбови повърхности, уникални, разливащи се форми взаимствани от автомобилния дизайн, контраст на грубо обработени текстури с фини и гладки повърхности, изобилие от зеленина – влизането в „Капитал Форт“ не може да ви остави равнодушни, просто рязко повлиява настроението, със своеобразно усещане за уют. Тези интересни метални облицовъчни пана са изработени в Германия в едно малко студио за обработване на метали, което откри арх. Захариев. След среща с тях, буквално за един ден взехме решение да обработим голяма част от повърхностите във фоайето именно с такива пана. Немските дизайнери предложиха формите, нашите архитекти ги адаптираха и промениха, така, че да създадат един много ефектен ансамбъл от пречупващи светлината повърхности.

Г-н Ангелов,
Тук е мястото да поговорим и за техническите характеристики на сградата, защото безспорно в „Капитал Форт“ няма нищо случайно, всеки един компонент е много добре обмислен, материалите прецизно подбрани, детайлите тествани на всевъзможни ситуации. Споделете ни вашият опит, симбиозата с екипи, подизпълнители  и доставчици.

Климатизацията на „Капитал Форт“ поверихме на „Тошиба“, разбира се беше дълъг избор, докато самите се убедим, че ще изберем най-добрата VRF система – 3-тръбна фреонова инсталация, първата такава за България.
За асансьорите се спряхме на „Шиндлер“, които предложиха ново поколение асансьори, абсолютно незаменими при сграда с такава височина, дестинейшън контрол система на асансьорите.
По отношение на електроинсталациите си партнираме с няколко компании „Итън индъстрис“, „Шнайдер Електрик“ и др. Автоматизацията част от системите са на „Бош“, структурно окабеляване партнирахме с швейцарската компания „Reichle&De-Massari“, те ни предложиха оборудване на много добро ниво, с тях въведохме една съвсем нова технология, т. нар. „консолидационни точки“ за обслужване на работните места, нещо съвсем ново.
CapitalFort-9890_glaven_vhod
Несъмнено всичко, през което преминахме при реализирането на тази сграда е един безценен опит. Многобройните тестове на всеки компонент при условия, на вятър, дъжд, сеизмична активност. Всички тези процеси и изпитвания не минаха без нашето участие, много държахме на това да сме убедени във всяко едно действие и избор. За гумите на фасадата например минахме през много изследвания и в крайна сметка използвахме специално разработени за целта такива. Същото важи и за остъкляването, там имахме ползотворна работа с колегите от „Гардиън“, които също работиха с голяма отдаденост за този проект, който е първият им от такъв голям мащаб в страната, искаха да се докажат и определено го постигнаха. Мога да кажа, че се доверихме на правилните специалисти, като доверието в никакъв случай не е било на сляпо, доверието се базираше на постоянно доказване на качествата и изпитване на функцията.

В движение подменихме и схемата за конструкция на високата сграда. По предложение на нашите конструктори използвахме една нова технология за сгради в България – предварително напрегнати плочи, технологията се използва отдавна за мостове, но са сгради за пръв път я приложихме на високата кула в „Капитал Форт“. Компанията, с която работихме е френска с дългогодишен опит в напрягането на конструкции -„Feryssinet“. Това решение наложи известно забавяне поради промяната по време на изпълнението, правиха се преизчисления, подаване на нови документи, одобрение, съгласуване и едва след това въвеждане в строителния процес.
Като цяло от момента на проектирането до финалната реализация и от позицията на времето преценявахме и правихме нов избор, в полза на най-нови технологии, така че сградата ни по нищо да не отстъпва на времето си.
Г-н Ангелов, 
Как бихте коментирали „формулата на успеха“ по отношение на пазара при т. нар. устойчиви офис сгради и каква възвращаемост очаквате, за колко години?

Ако трябва да бъдем честни не мисля, че в България на този етап можем да говорим че сме достатъчно наясно с този вид пазар, по-скоро дори не можем да твърдим, че има последователност и логика в този пазар, даже бих го определил като доста „истеричен пазар“. Мога да кажа, че IT компаниите са тези, които определят търсенето си, базирайки се именно на високи характеристики и заложени модерни технологии. Това се потвърди и при „Капитал Форт“ голяма част от нашите наематели са именно такива компании, които ангажират млади и умни хора и се нуждаят от големи като обем офис площи, това са компании, които се разширяват и ще продължават да нарастват затова ние успяхме да отговорим адекватно на техните нужди. От друга страна ние сме удоволетворени тъй като сме част от една хубава тенденция – модернизирането на офисите, повишаването на качеството на обитаване и работна среда. Тук е мястото да посочим и други добри примери на офис сгради, които успешно се запълват – „Вертиго тауър“, „България тауър“. Може да се каже, че има пазар и развитие в това отношение.
По отношение на възвращаемостта е трудно да се дават прогнози. Засега нещата се развиват добре, запълваме успешно офисите, но пак казвам този пазар е „истеричен“, договорите ни в момента са със срок от 3 до 5 години, имаме всички условия и предпоставки да задържим наемателите си. Очакваме на 10-тата година инвестицията да се възвърне?

Г-н Ангелов,
Как определихте наемните цени на офис площите, приложихте ли диференциране, спрямо етажност, изглед и т.н?

Предпочетохме да унифицираме и изравним цената за отдаване под наем и съответно да работим  с еднакви нива за всички наши клиенти, като в същото време да задържим наемната цена, а не да стартираме и впоследствие да променяме.

Интервюто взе Весела Маркова, онлайн сп. The Building
За повече информация виж Технически паспорт на "Капитал Форт"
 
Сподели

Тагове: капитал форт | проджект мениджмънт

 

Новини

27 Ноември 2017, 11.06
На 22.11.2017г., в пресклуба на БТА, „Българска асоциация за изолации в...
21 Ноември 2017, 11.58
• В рамките на изложбата, на 22 ноември 2017 г. от 18:00 ч., архитектите от АДА АД...
16 Ноември 2017, 15.12
По повод становище на БАИС 15 ноември 2017В отговор на официалното становище на...
Медийни партньори
VIP медиен партньор